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Louer, c’est comme jeter son argent par les fenêtres?!

L’achat d’une propriété n’est pas nécessairement un mauvais investissement. Ça dépend en partie du pourcentage que représente l’achat de celle-ci par rapport à votre valeur nette. Ceci reflétera le niveau de risque. Personnellement, je considère un tel investissement comme étant plutôt risqué, donc qui ne devrait pas comprendre la plus grande partie de mon portfolio du tout. Ce post a pour but de faire une analyse plus détaillée des raisons qui me poussent à croire que de louer n’est pas, comme la plupart des gens le considèrent, jeter son argent par les fenêtres.

Le risque d’acheter

House vs renting Investing

Comparaison avec l’investissement indiciel

Certainement la plupart d’entre nous ne souhaitent pas investir dans le marché en effectuant un emprunt comme levier. Donc pourquoi autant de gens achètent-ils une maison en empruntant exactement de la même façon à la banque? Une maison étant certainement un moins bon investissement qu’un fonds indiciel diversifié dans la très grande majorité des cas. Also pourquoi n’est-ce pas traité comme tel? Mon opinion est que l’achat d’une maison fait partie intégrante de la culture nord-américaine et qu’étant donné la nature physique de la chose, c’est plus tangible et donc donne l’impression de valeur pour son argent. Néanmoins, faire partie de la culture ne veut pas non plus dire de faire n’importe quoi, on a qu’à prendre exemple sur le marché torontois dans lequel les maisons se vendent présentement à des prix frôlant de très près le ridicule.

Un investissement dans un fonds indiciel Vanguard peut sembler risqué puisqu’il n’existe pas physiquement. Toutefois il en est tout autrement, l’attention que nécessite une fonds de la sorte est nettement inférieure à celle d’une propriété et sa diversité rends les gains à long terme presquent assurés. J’en ai clairement des frissons juste à penser emprunter plus que ma valeur nette pour me procurer un investissement de nature assez risquée qui requière une maintenance interminable et dont je deviens propriétaire en assumant les responsabilités qui vont avec, mais sur un terrain que la ville appartient quand même. Je me souviens avoir soulevé le point avec mon père quand j’étais plus jeune et je ne voyais tout simplement pas le sens d’acheter quelque chose à un tel prix qui ne nous appartient jamais réellement.

Ne comptons pas les taxes à payer et les assurances qui vont avec et prenons l’exemple suivant. J’ai 50 000 $ en banque et je mets 30 000 $ comme mise de fonds pour une maison de 160 000 $ et donc j’emprunte 130 000 $ à un prêteur (souvent une banque). Ma valeur nette est maintenant -110 000 $ donc si je perds cet investissement, je perds plus que ce que je vaux. J’aurais clairement de la difficulté à dormir le soir. Mais attendez le peut m’assurer pour ne pas perdre cette maison, m’assurer pour prendre du risque? Pourquoi tout simplement ne pas prendre ce risque et louer jusqu’à ce que je puisse me permettre d’assumer un tel niveau de risque? Le sens m’échappe…

Incompréhension ou mauvais jugement?

Je crois que l’évaluation de la valeur d’une propriété est un concept mal compris par la majorité de la population sans la blâmer nécessairement. C’est dans nos gènes de croire que la valeur d’une maison ne peut que monter. La seule réponse que j’aie à vous donner là-dessus est “États-Unis 2008”. Qui parie contre le marché immobilier, ça ne crash jamais! Ouin… je vois cela.

Je n’inclus pas non plus tous les autres facteurs qui peuvent faire descendre la valeur d’une maison par exemple : découverte d’une nouvelle zone inondable (Gatineau 2017), un feu, un sol contaminé, un vice caché, etc.

Je ne dis pas de ne pas emprunter d’argent pour acheter une maison, au contraire une idée pourrait être d’emprunter pour garder vos investissements intacts plutôt que de risquer le tout. Toutefois, il s’agit quand même d’un investissement nettement moins diversifié qu’un fonds mutuel ou un ETF indiciel (FNB). Loin de moi l’idée de faire peur, mais je crois simplement qu’il ne faille pas traiter une maison comme un investissement ayant sa propre niche. Je crois que les gens achètent ces bâtiments beaucoup trop tôt dans leur carrière en croyant que la location est une perte d’argent. C’est plutôt l’inverse, garder son argent et diminuer son risque pour ensuite emprunter et acheter une maison en ayant déjà un CELI remplis et un fonds d’urgence à tout épreuve.

Le pire qui puisse arriver?

Vous achetez une maison et êtes maintenant redevable à un prêteur. Mais ce n’est pas tout, vous devez à présent meubler cette habitation avec un tas de choses qui requiert de l’entretien et qui peut briser. Ordinateur, four, réfrigérateur, divan, etc. Si vous commencez dans le négatif et que vous ajouter tous ces produits, vous créer alors un monstre de risque qui vous rendra dépendant de votre emploi pour un long long périple. Ceci vous privera de pouvoir de négociation et pourrait vous rendre plus nerveux à l’idée de demander une augmentation de salaire par exemple.

Les répercussions de l’achat

Taxes

Les taxes sont un point de plus pour justifier que la propriété ne vous appartient pas vraiment. Elle appartient à la ville et au pays. Parmi ces taxes, nous retrouvons la fameuse taxe de bienvenue (j’en cherche toujours le sens logique d’ailleurs), les taxes scolaires, la taxe municipale, l’électricité, l’eau, etc. Mais dans le cas d’une location, c’est inclus dans le prix me direz-vous. Effectivement, mais constatez le degré de complexité auquel je n’ai pas à faire face. Une seule facture, à une seule personne, d’un seul montant que je connais à l’avance et qui sera retiré de mon compte automatiquement. Pas besoin de même penser à faire un chèque ou aller sur un ou l’autre site de service et autre. Il faut s’assurer de compter son temps aussi, car il n’est pas illimité!

Coût total d’investissement

Le coût de l’accès à la propriété et le fait que celle-ci ne commencera pas à payer avant environ 10 à 20 ans dépendamment de votre situation rendent l’achet assez douteux. Même si l’on voit la valeur de sa maison augmenter (ou descendre) elle n’est pas totalement payée donc le chiffre n’est pas juste. De plus, il faut non seulement que vous ayez payé la maison, mais aussi tous les autres frais qui viennent avec pour finalement, après 15 ans réalisé que vous avez fait ou non un profit. Assez risqué si vous voulez mon avis. Après les intérêts, les assurances, les réparations, les frais de courtier, le coût de plus pour l’électricité, etc., je commence sérieusement à douter que tout cela n’arrive à du positif. De plus, une fois que vous y êtes embarqué, le simple montant investi commence à justifier le prix de x et y parce que vous ne pouvez pas vous permettre de perdre cet investissement. Il s’agit en effet d’un “premium” de vie, tout coûte plus cher soudainement et c’est justifié par une fausse impression d’avoir fait un investissement qui n’en est pas vraiment un.

En outre, si le sol est contaminé, que votre maison brûle ou est inondée, vous aurez quand même un déductible à payer. Sinon vos assurances vous coûteront plus cher en fonction de la taille de votre propriété. Ma question est maintenant, à quand le gain réalisé sur cet “investissement” sera-t-il constaté? Dans le cas de la location, je m’en fou, je paie le prix demandé sinon je change d’endroit, le reste est investi et facilement liquidable, les frais à payer sont négligeables.

Si l’on faisait un petit test? Maison de 350 000 $, 70 000 $ de mise de fonds donc 20 %. Paiement effectué sur 25 ans de la différence donc un emprunt de 280 000 $. Ceci avec un taux variable d’environ 3,4 %, je suis généreux avec la montée des taux honnêtement. Bref, RBC nous indique qu’on paierait 135 583 $ d’intérêt approximativement sur 25 ans.

350 000 +
135 583 +
1 % – 2 % de maintenance par an (+/- 150 000) – on inclut le toit, les réparations, le changement des éléctroménagers etc. +
134 000 +/- (4000 $ + augmentations pour électricité) +
80 000 (taxes municipales et scolaires) +
prix pour la vente et l’achat 30 000 (10 000 pour l’achat et, disons 20 000 pour la vente à la fin) =
Pour un total de 745 000 environ.

Si l’on fait l’expérimentation avec l’intérêt composé pour estimé la valeur de la maison avec une augmentation de sa valeur de 4 % (pour avoir un idée des prix) par an on obtiendra 933 042. On prendra en considération que le marché sera favorable et qu’il n’y a pas de surprises qui ferait diminuer (ou stagner) la valeur de votre maison comme un quartier qui devient moins prisé ou autre. De plus, je ne compte pas le prix associé au temps requis pour faire la maintenance dépendamment si pour vous c’est une activité qui vous plaît ou non. Seulement 1 % de moins par an et vous arriverez tout juste au même prix ou en dessous. C’est un risque énorme à prendre si on le compare au retour des 100 dernières années du marché des actions américaines.

Oui c’est vrai qu’il y a des crédits d’impôt pour votre maison, mais je tiens à vous faire remarquer que les crédits d’impôt sont pour les dépenses alors que le paiement d’impôt est pour les recettes, c’est pour cela qu’on paie de l’impôt sur les investissements lorsqu’on fait des dividendes ou gains en capitaux. Il faudrait faire plus de calculs pour vraiment arriver à un prix exact et il s’agit de cas par cas. Toutefois, personne ne peut prédire l’avenir et mon but est simplement de constater que parfois on oublie les frais exubérants associés à notre maison en ne voyant que le chiffre final. Pour finalement s’appercevoir qu’on n’a pas vraiment fait d’argent en fin de compte.

Banques et prêts

Bank and Loan

Le prix d’une hypothèque est tout simplement ridicule. C’est de demander à une banque de vous prêter 200 000 $ sur 25 ans, vous allez en payer en masse de l’intérêt. Je demeure toujours averti lorsque le vendeur, oups, je veux dire représentant de la banque m’appelle pour m’offrir un taux sur un futur prêt hypothécaire et me demande pourquoi je ne veux pas acheter de maison alors que j’ai un emploi. Il y a forcément quelqu’un, quelque part, qui fait beaucoup d’argent avec ça et ce n’est certainement pas moi.

Ce n’est pas tout, il se peut que vous ayez à payer un “prémium” si votre mise de fonds est en dessous de 20 %. C’est que les pauvres banques doivent s’assurer contre vous parce qu’elles veulent vous prêter de l’argent pour que vous puissiez payer une fortune en intérêt, mais d’un autre côté ne veulent pas se faire avoir non plus. Donc VOUS devez payer un extra pour assurer la banque contre vous-même que vous allez bien payer. Je me demande encore comment l’achat d’une maison peut être viable si l’assureur fait aussi une fortune. Faites vos recherches, vous allez assez vite remarquer que c’est le cas.

Comment mettre autant d’argent dans un investissement avant même d’avoir commencé à en profiter peut être rentable? C’est un risque énorme qui, à mon avis, mérite énormément de réflexion. Ce marché est très lucratif mais pas pour les acheteurs ni pour les vendeurs.

Maintenance

La maintenance ce n’est pas vraiment la partie la plus intéressante d’appartenir une maison. Ça dépend beaucoup de votre mentalité, dans mon cas j’aime que la majorité des tâches à faire m’intéressent. Les responsabilités que demande une maison peuvent prendre beaucoup de temps surtout pour quelqu’un qui n’aime pas vraiment l’entretenir. On parlera de tondre le gazon, payer les factures, nettoyer les gouttières, nettoyer l’intérieur, faire le paysagement, effectuer les rénovations, réparer les objets qui brisent, etc. C’est un peu comme avoir sa propre entreprise, on doit s’occuper de presque tout. Mais à la toute petite différence près que vous payez pour appartenir votre maison alors qu’une entreprise génère des profits normalement. Je ne peux pas mettre tout le monde dans le même tas, j’aime bien moi-même faire des petites rénovations à l’appartement dans ce qui m’appartient et que j’ai le droit de modifier. Toutefois une maison est une tout autre paire de manches. Si vous aimez ces tâches alors peut-être bien que c’est un point de plus en faveur d’une maison.

Certaines maintenances sont abordables, d’autres vous coûtent la peau des fesses, par exemple refaire le toit, renouveler le paysagement, réparer la fournaise, changer le frigo, etc. Pouvoir accomplir ces tâches soi-même peut être très économique! Encore faut-il savoir et vouloir les faires.

Pris à un seul endroit

Effectivement! Vous êtes pris à un seul endroit et devrez faire le nécessaire pour vous déplacer à votre travail, vous n’avez pas le choix de toute façon puisque vous avez une maison à payer. Ceci vous ferme à des opportunités d’emplois ailleurs dans la ville ou même dans d’autres villes. Si vous devez changer d’emploi pour une raison ou une autre il se peut que celui-ci se trouve complètement à l’autre bout de la ville. Cela coûtera donc plus cher de gaz mais aussi plus cher de temps car vous passerez plus de temps dans le trafic ou dans l’autobus. Finalement, peut-être que vous aurez besoin d’une autre voiture si vous avez des enfants. Ce coût doit s’ajouter au coût de votre maison car il en découle directement. Vous pensez encore que de louer est jeter l’argent par les fenêtres? Si vous étiez en location, vous pourriez simplement vous déplacer, payer le déménagement et le trouble qui va avec et auriez sauvé une voiture et beaucoup de temps. Une voiture est seulement une voiture, disons 18 000 $. Sur 7 ans, avec les intérêts, avec les coûts de maintenance, avec la perte d’option de si cet argent serait placé. Je dirais que nous devons être proches du 45 000 $.

Cost of a car over 7 years

Les impôts ne sont pas pris en considération? Mais je ne prends pas la maintenance en considération non plus.

De plus, un seul endroit veut dire un seul quartier, donc un investissement plus risqué par exemple si ce quartier devenait moins sécuritaire ou se faisait inonder.

Cher à acheter, et à vendre!

Les courtiers immobiliers sont des gens qui travaillent fort, et qui savent récolter le fruit de leur labeur! La commission associée à la vente ou à l’achat d’une maison peut s’avérer assez… vertigineuse. Disons que ce n’est pas un “investissement” très facile à liquider. Et il ne peut pas être liquidé en partie non plus! Je veux liquider exactement 10 000 $ de mes investissements? Aucun problème ça me coûtera 10 $ (pour la vente d’actions d’un fonds indiciel) et 1 à 2 jours d’attente. Si on compare avec la location, on ne peut pas dire que ce n’est pas sans trouble non plus, mais les coûts sont largement réduits à un camion de déménagement, de l’huile à bras et des bons amis ou parents avec qui on peut partager une bonne pizza!

Pourquoi acheter si rapidement?

Pourquoi est-ce que les gens ne peuvent pas attendre? Le plus longtemps on attend, le plus sécuritaire l’achat d’une maison devient, car elle occupe en principe une moins grande partie de votre portfolio. Je dirais que c’est logiquement plus simple d’être en appartement lorsque vos enfants sont en bas âge, car ce n’est pas aussi facile de déménager constamment quand ils vont à l’école. Vous pouvez vous établir plus tard alors que votre emploi devient potentiellement plus stable. Disons que cela donne un 4 à 5 ans de plus pour garder un taux d’économie le plus haut possible. Si on arrive à économiser 20 000 $ par an, ça fait 100 000 $ au bout de 5 ans, même pas dans un fonds indiciel!

Une autre question survient : mais qu’arrive-t-il si le marché de l’habitation est favorable? Il n’y a aucun moyen pour prédire le marché, il y aura toujours de bonnes affaires dans un bon ou un mauvais marché. Croyez-moi, pour quelqu’un qui a intérêt à votre portefeuille, le marché est toujours favorable et vous devez toujours acheter maintenant. La clé est la patience et la planification. Une maison est un investissement beaucoup trop risqué pour être pris à la légère et c’est assez rare d’avoir énormément d’expérience dans le marché à moins d’être courtier. Ceci ne fait qu’ajouter au risque encouru.

Pourquoi acheter aussi gros?

Pourquoi acheter une aussi grande maison lorsque vous n’utilisez seulement que quelques pièces? Lorsque vous vivez plus simplement en appartement, vous pouvez analyser les pièces que vous utilisez le plus. Par exemple, j’utilise la cuisine, la salle d’ordinateur, la salle de bain et la chambre à coucher. Parfois le divan donc ajoutons une salle de séjour, une remise pour mon vélo et une autre pièce pour de futurs enfants. Remarquez que je n’ai pas mentionné de pièce de plus pour ranger les choses complétement inutiles qu’on a tendance à acheter. Mais qu’arrivera-t-il si “insérer le nom” décide de venir coucher? Nous avons besoin d’une autre chambre à coucher! C’est exactement pour cette raison que les matelas gonflables (pliables) ou les divans-lits existent! Vous n’avez vraiment pas besoin d’une grande maison à moins d’avoir une horde d’enfants.

O, et j’oubliais, une grande maison c’est plus d’entretiens donc moins de temps pour vous-même et plus de frais de toute sorte.

Est-ce qu’il est possible d’habiter en appartement avec des enfants?

Je ne suis honnêtement pas en position pour donner des conseils à ce niveau. Toutefois j’assume qu’étant donné la quantité d’enfants dans les appartements et dans les jumelés près de chez moi que ça doit être possible. Encore une fois je suppose que lorsque les enfants sont en bas âge l’impact sera moins grand car ils n’auront pas à changer d’école ou autre.

En chiffres (taux d’économies et risque)

Louer

Voici exactement pourquoi louer peut être un choix judicieux au niveau de la réduction des risques associés à l’achat.

Disons que mon loyer + mes autres dépenses incluants une voiture payée = 1200 $ par mois. Je fais par exemple 2000 $ par mois après impôts ce qui est relativement dans la moyenne au Québec (Canada). Disons aussi que je vis seul. J’économise 800 $ par mois ce qui correspond à 40 % de mon revenu. De plus, puisque je loue j’ai moins de risque associé à des dépenses imprévues qui pourraient compromettre la vitesse à laquelle j’économise.

Ce 40 % va directement dans mes investissements donc c’est de l’argent que je n’ai pas besoin de garder dans un compte épargnes (avec des intérêts, disons, négligeables). Ceci parce que je peux techniquement conserver un fonds d’urgence moins gros parce que moins risqué et investir plus donc avoir plus d’argent travaillant pour moi. Note : la grosseur de votre fonds d’urgence correspond aussi à votre tolérance au risque, mais il est compréhensible que j’aie un plus petit fond d’urgence lorsque j’ai moins de risque associé à mes responsabilités.

Acheter

Avec une maison, 40 % ou 50 % de taux d’économie risquent de se transformer en un maigre 10 % à 20 %, ou encore moins! D’une part avec plus de responsabilités et plus de risque d’avoir des frais surprises. Il est donc nécessaire de conserver un fond d’urgence plus gros, ce qui donnera moins d’argent travaillant pour soi. Avoir une maison ça veut aussi dire être moins exposé à ce qu’on appelle le “compounding” d’une année à l’autre si l’argent était investi. Finalement, on se retrouve pris à un seul endroit donc plus prisonnier des opportunités d’emplois qui se trouvent à proximité. C’est pire lorsqu’on est jeunes car on a moins d’expérience de travail donc plus de chances de devoir changer d’emploi prématurément.

Dans la plupart des cas, acheter est mieux (si on considère d’un point de vue monétaire seulement), toutefois il y a tellement de risque associé avec l’achat qui pourrait faire en sorte de ne pas réellement faire un profit et tellement de temps à attendre pour réaliser ce profit qu’il est difficile de compter ça comme un investissement de prime à bord. Prendre ce type de risque est une décision individuelle, toutefois de dire que louer est jeter de l’argent par les fenêtres, je ne suis pas du tout convaincu.

À la fin, ça dépend de comment chacun voit la situation, mais je ne voudrais personnellement pas prendre plus de risques et de responsabilités pour “appartenir” une maison plus tôt dans ma vie. De mon point de vue c’est tout simplement illogique.

Pour quand la maison alors?

Voici ma réponse finale à la question, une maison c’est très bien mais ce n’est pas un investissement. Son achat dépend de ce qui est important pour vous et de si vous pensez garder la même situation pour les prochains 15-25 ans ce qui est en moyenne le temps que ça prendra pour vous rendre compte de si vous avez fait un profit ou non. Je pense qu’il y a une sérieuse réflexion à faire dans sa 20aine pour savoir si on a vraiment besoin d’une maison. Si vous voulez vraiment une acheter une propriété, je conseillerais de limiter le prix maximal que vous voulez payer et de bien doser la quantité de maintenance que la propriété demandera avec votre propre tolérance. Limiter le prix vous assurera que vous pourrez garder un taux d’économie assez bon pour ne pas que cet achat vous fasse couler avec tout ce qui vient avec. Vous conserverez une certaine liberté ainsi mais devrez potentiellement vous retirer plusieurs années plus tard.

Louer donne le temps d’en apprendre plus sur soi-même et sur ce qu’on aime. Ça donne aussi l’occasion de sauver plus d’argent plutôt que de l’envoyer directement dans votre hypothèque (donc de le donner à votre prêteur). Pour ma part, vous connaissez maintenant mon opinion sur l’achat d’une maison, je veux retarder cette dépense le plus possible pour éviter de me tirer dans le pied tout simplement et pour garder mon taux d’économies le plus haut possible. Avoir des enfants peut effectivement faire changer la balance lorsqu’ils seront en âge d’aller à l’école. Toutefois, en attendant je préfère vivement garder mon argent à travailler réellement pour moi et mon temps à faire autre chose que des corvées, des paiements de factures et de la maintenance. La maison viendra donc plus tard.

En passant, j’ai trouvé un article partagé par FIRECracker sur CNBC paru justement en même temps que l’écriture de ce post. Vous pourrez y jeter un coup d’oeil pour avoir plus d’informations sur le sujet (anglais seulement).

De plus, voici un post très populaire de J.L. Collins à propos de l’achat d’une maison, je vous laisse le savourez!

Encore une fois, il s’agit de mon point de vue basé sur l’information que je récolte en lisant, en faisant des calculs et de par ma propre expérience de vie. Ce que vous faites avec votre argent est votre décision, pas la mienne. Économisez et investissez responsablement et en toute connaissance de cause.

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