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Louer versus acheter!

Ce post reflète mon opinion sur le sujet et peut ne pas s’appliquer à votre situation.

Traductions des termes anglophones:
House = Maison
RRSP = REER (Régime de Retraite Enregistré)
TFSA = CELI (Compte épargne libre d’impôt)
Asset = Avoir
Emergency fund = fond d’urgence
Regular investments = Investissements dans un compte standard
Mortgage = Hypothèque
Rent = Louer
Buy = Acheter

Vous entendrez cette phrase certainement une centaine de fois au cours de votre vie: arrête de jetter ton argent par les fenêtres en louant un appartement, achête une maison plutôt. La question est: est-ce que la location est forcément une perte d’argent? Je ne suis pas convaincu!

Mise en situation

Je vais présenter un exemple pour illustrer la situation mais sous un autre angle.

John est un investisseur possédant un bon montant d’argent, disons 50000$. Un de ses amis lui dit qu’il devrait mettre le tout dans une petite compagnie parce qu’il croit qu’elle pourrait lui rapporter gros dans quelques années. John jette un coup d’oeil aux états financiers de la compagnie et décide d’y mettre tout son argent. Non seulement cela, mais il emprunte 250000$ pour y investir davantage. John a maintenant 300000$ dans la même petite compagnie. Vous trouvez que cela n’a pas de sens et que c’est bien trop risqué? Acheter une maison peut avoir l’air de ça si on y met tous nos avoirs.

Où le sens se perd

Risque élevé

Une partie du problème provient, à mon avis, du fait que les gens ne comptent pas toujours leur maison dans la somme de leurs avoirs. Il est vrai que celle-ci est moins facile à liquider, toutefois il faut qu’elle en fasse partie. Voici les avoirs de John pour illustrer.

John's Asset Mix

Bon, ceci n’est potentiellement pas la meilleure représentation de ses avoirs puisqu’il doit l’argent de sa maison à la banque. Disons quand même qu’il puisse vendre sa maison n’importe quand pour simplifier et rendre celle-ci plus liquide.

Certainement une mauvaise gestion de risque puisque sa maison, représentant plus de la moitié de ses avoirs, se retrouve dans un pays, un quartier et est lié très fortement à un marché. Ceci rend l’investissement très risqué en comparaison avec des fonds mutuels biens balancés. Ceci étant dit, qu’advient-il si cette dernière se retrouve inondée ou encore qu’elle soit ravagée par les flâmes. Peut-être pouvons-nous considérer les assurances toutefois elles coûtent assez cher et diminuent encore davantage la valeur de l’investissement. Non seulement doit-il payer de l’assurance coûteuse, mais aussi prendre compte des réparations qui peuvent être environ 1% de la valeur totale de sa propriété par an (3000$), mais aussi l’électricité, l’intérêt sur l’hypothèque, etc. Disons qu’il est difficile de voir ça comme un investissement à ce point.

J’aurais tendance à préférer mettre 70% de mes avoirs dans toutes les compagnies d’un seul pays plutôt que dans une seule propriété. Ce que je tente donc de faire avec mon exemple est de voir comment il est possible de diminuer l’apport des avoirs de John qui sont consacrés à sa propriété dans le but de réduire le risque.

Coût à long terme

Ce que les gens disent normalement est qu’il est préférable d’investir étant jeunes. Ceci pour tenter d’accentuer l’effet du “compounding”. Qu’est-ce que le compounding? C’est la tendance de l’argent investie à suivre une courbe exponentielle à long terme (+ de 15 ans généralement). Acheter une maison me semble l’opposé puisque beaucoup d’argent est placé pour une longue période lorsque nous sommes jeunes ce qui assure beaucoup d’intérêt pour la banque plutôt que pour nous même. Peut-être serait-il plus judicieux d’attendre pour faire l’achat d’une propriété et d’investir l’argent maintenant plutôt que plus tard.

Si on parlait de location?

Dans la situation de John, il serait potentiellement préférable de louer plutôt que d’acheter pour tenter d’économiser davantage et de réduire l’apport de ses avoirs consacré à sa maison. Essayons un autre scénario dans lequel John investit dans son CELI et louera un appartement donc réduira la volatilité de ses avoirs par le fait même. Il créera aussi un fond d’urgence et investira le reste dans des investissements réguliers.

John Better Risk Management

Assumons que son argent est placé dans des fonds mutuels suivant ce que lui recommande son conseiller en placement. J’opte pour un 4.5% après l’inflation pour 5 ans, n’oubliez pas que l’argent qui ne vas pas dans son hypothèque ira là, ce qui fera fructifier le montant assez rapidement merci!

John Investment Estimate

Voici une estimation du montant que mettra John dans chacun des comptes :

  • 200$ every month in RRSP
  • 200$ every month in TFSA
  • 500$ every month in Regular Investments

Assumons encore qu’il fasse 3000$ par mois après impôts donc 900$ me semble raisonnable à investir s’il dépense 2100$ pour tout le reste. John tient aussi un budget pour suivre tout ça bien entendu!

John Assets After Five Years

Le temps d’acheter!

Disons qu’après 5 ans il commence à en avoir son voyage (assez) et effectue les calculs pour voir s’il peut acheter sa première propriété. On prendra le même montant soit 50000$ de mise de fonds et un emprunt de 250000$. Voyons ce que ça donne dans son allocation d’avoirs.

John New Asset Mix

Un peu mieux, mais il en reste que c’est quand même presque 65% de ses avoirs. Selon moi, John vise peut-être un peu trop haut et devrait réviser ses standards!

John Condo

Disons qu’il aille pour un condo et gardera environ 6000$ dans un fond d’urgence pour des frais de condo potentiellement plus élevés. En fin de compte il se retrouvera aux alentours de 50%. Ça fait un peu plus de sens et est moins risqué, au moins, si quelque chose de très grave devait arriver, il aurait assez d’argent facilement liquidable pour palier à ce mauvais pas. De plus, il devrait seulement mettre 36000$ plutôt que 50000$ ce qui lui donnerait un autre 14000$ à investir et plus d’argent dans ses poches avec des paiements moins élevés.

Ce que j’essaie encore d’apporter comme idée est que je crois qu’il est nécessaire de considérer la maison comme un avoir et peut-être de laisser faire le rêve et de se concentrer sur ce qu’on peut se permettre maintenant en diminuant le total des avoirs qui y sont consacrés pour réduire le risque.

Des outils pour nous aider

J’ai trouvé un outil intéressant sur le site Web GetSmarterAboutMoney (anglais seulement). Ce dernier aide à comparer la location versus l’achat d’une propriété donc vous pourrez voir par vous même selon les prix du marché dans votre ville et votre secteur. Voici mes expérimentations :

Pour le condo

À l’achat

Buy Vs Rent - Buy

À la location

Buy vs Rent - Rent

Pour une maison

À l’achat

Rent vs Buy - Buy

À la location

Rent VS Buy - Rent

Bon, disons que ça dépend vraiment de ce que vous avez à entrer dans les boîtes, essayez-le vous-même et vous constaterez!

Certaines choses ne peuvent être calculées

En effet, certaines choses ne peuvent être calculées. Je parle de l’urgence d’avoir son chez-soi et d’appartenir une propriété même si vous ne l’appartenez pas vraiment quand même. Je comprends, mais un autre facteur à considérer est qu’une maison est une très grande responsabilité en comparaison avec la location. C’est exactement une raison qui dicte que le prix payé pour une maison doit être minutieusement analysé. Est-ce qu’une grande cour vaut vraiment le prix si vous avez un parc près de chez vous? Autant d’espace n’est peut-être que secondaire si vous devez faire 40 minutes dans le trafic tous les matins. Peut-être n’utiliserez-vous pas toutes les pièces? Il faut se rappeler aussi qu’on aime taxer les maisons! Taxe de bienvenue, taxes scolaires, taxe municipale, assurance, etc. Ouch!

C’est possible d’élever une famille dans un appartement, peut-être pas idéal, mais possible. À quel point est-ce que le luxe peut nous rendre heureux? À moins que vous n’ayez une passion pour le ménage, les réparations et l’entretien paysagé, alors un château n’est probablement pas pour vous!

Au final!

Je ne considèrerais pas l’achat d’une maison comme une étape de vie. Je crois qu’il s’agît plutôt d’un choix personnel puisque quelqu’un pourrait louer toute sa vie et quand même être heureux, ça dépend vraiment de vous. Louer coûte plus cher à long terme, mais représente potentiellement moins de risque au niveau de votre porte-feuille et moins de responsabilités.

Certaines personnes sont portées à exclure la location de l’équation. Je crois qu’il faut faire un budget et apprendre à se connaître pour savoir si acheter est vraiment ce que nous voulons. Peut-être que d’avoir une cour et des invités autour d’un bar-b-que vous rendra heureux, alors peut-être qu’une maison est faite pour vous! Toutefois ce n’est pas parce qu’on loue qu’on faillit, c’est en fonction du mode de vie que nous souhaitons avoir. En 10 ans, les besoins peuvent rapidement changer, le travail, les enfants et autre, personnellement, je considère l’achat comme la volonté de rester au même endroit pour au moins 10 ans, sinon, pourquoi ne pas louer!

Voici un lien (anglais seulement) qui pourrait vous donner une perspective dans le même sens que la mienne.

Oui c’est un post d’opinion donc oui un débat est le bienvenu!

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